La publicación de la Ley n.º 48/2026, de 17 de agosto, pone fin a un complejo litigio entre la Hacienda Portuguesa (AT) y, principalmente, los promotores de operaciones inmobiliarias ubicadas en Áreas de Rehabilitación Urbana (ARU).
Origen de la problemática
Esta litigiosidad fue el resultado de un cambio de criterio por parte de la AT respecto a los requisitos para la aplicación del tipo reducido de IVA en Portugal (Apartado 2.23 de la Lista I anexa al Código del IVA). La mera ubicación del inmueble en una ARU dejó de ser considerada suficiente por la Administración Tributaria. Esta entidad comenzó a exigir, de forma acumulativa, la integración de las obras en una Operación de Rehabilitación Urbana (ORU) formalmente aprobada por el municipio.
Esta exigencia, acompañada de asimetrías procedimentales entre los diversos municipios, tomó al mercado por sorpresa. El escenario de incertidumbre se agravó cuando, en 2026, el Tribunal Supremo Administrativo fijó jurisprudencia favorable a la tesis de la AT. Su sentencia despejó el camino para las regularizaciones y liquidaciones complementarias de importe significativo.
Ante el riesgo de perturbación en el sector, el legislador intervino atribuyendo naturaleza expresamente interpretativa al Apartado 2.23. Al clarificar el alcance de la norma con efectos retroactivos a 2009, la nueva ley priva de fundamento legal a las liquidaciones complementarias promovidas por la AT que se basen en la exigencia de aprobación previa de una ORU.
¿Qué estrategia debe adoptar ahora?
Para quienes hayan promovido o promuevan obras de rehabilitación urbana, se impone una reevaluación de su situación fiscal:
- Litigios pendientes: en los procedimientos administrativos (por ejemplo, reclamaciones económico-administrativas), o judiciales/arbitrales en curso relativos al Apartado 2.23, debe invocarse de inmediato la ley interpretativa para determinar la estimación de la pretensión o la pérdida sobrevenida del objeto del litigio;
- Procedimientos de inspección en curso: en las actuaciones de comprobación e investigación aún en desarrollo, debe garantizarse que la inspección contemple la nueva ley en su informe o acta final. Con esta medida se logra que se descarte cualquier propuesta de regularización por este motivo;
- Actos tributarios no firmes: sobre las liquidaciones complementarias ya notificadas e ingresada, debe analizarse la viabilidad de su impugnación a través de vías administrativas y/o judiciales, siempre que se encuentren dentro de los plazos legales;
- Proyectos en curso y futuros: adecuar los expedientes fiscales y la documentación operativa a los criterios de prueba ahora aclarados, garantizando el cumplimiento de los requisitos formales exigidos.
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